NBS: Neophodno ispuniti niz preduslova * Bingulac: Bankama ne odgovara konkurencija lizing kuća *

Ružić: Lizing bi smanjio cene kvadrata

Beograd - Finansijski lizing nekretnina, odnosno mogućnost da se stan iznajmljuje određeni broj godina posle čega može postati vlasništvo zakupca, kakav postoji u mnogim evropskim zemljama, u Srbiji još nije moguć i tako će, uz sadašnje izglede i ostati, pošto dve najbitnije institucije koje o ovome odlučuju, Ministarstvo finansija i Narodna banka Srbije, ne mogu da postignu dogovor o promeni regulative. Kako saznajemo, glavni kamen spoticanja, koji sprečava da uvođenje finansijskog lizinga, koji bi mogao da podstakne oporavak posustalog tržišta nekretnina, predstavlja zahtev da se lizing kućama omogući da ne plaćaju PDV na kamate, odnosno da se u tom pogledu izjednače sa bankama, koje ne plaćaju ovaj porez na odobrene kredite.

 

Iako izvestan broj banaka ima i svoje lizing kuće u Srbiji, bankarski sektor u celini ne gleda blagonaklono na ovu ideju, pošto bi time dobili konkurenciju u jednoj od najsigurnijih i najperspektivnijih oblasti svog poslovanja, odnosno finansiranju stanogradnje.

U Narodnoj banci kažu za Danas da se oni ne protive omogućavanju finansijskog lizinga nepokretnosti, ali da je u cilju obezbeđenja sigurnosti neophodno obezbediti određene preduslove.

- Pre svega, potrebno je da se poveća minimalno propisan kapital davalaca lizinga koji trenutno iznosi 100.000 evra i da se pooštre regulatorni zahtevi u vezi sa procenom i upravljanjem rizicima iz njihovog poslovanja. To je značajno zato što u slučaju eventualnog stečaja ili likvidacije davaoca lizinga, postoji mogućnost oduzimanja i uključivanja u stečajnu masu predmeta datih u lizing, zbog čega je neophodno i preciziranje postupka stečaja davalaca lizinga odgovarajućim propisima. U tom slučaju može doći do ozbiljnih posledica po realni sektor i građane koji u tim nepokretnostima obavljaju delatnost, odnosno stanuju. Sledeći preduslov za efikasno funkcionisanje lizinga nepokretnosti odnosi se na poreski tretmen, pošto za razliku od banaka koje nemaju obavezu plaćanja PDV-a na kamatu, davaoci lizinga tu obavezu imaju i po pravilu je prevaljuju na primaoce lizinga - ističu u NBS-u, napominjući da u tom smislu, postoje ograničenja u vezi sa fer konkurencijom između banaka i davalaca finansijskog lizinga.

U centralnoj banci kažu da su sve ovo izneli i na sastanku Radne grupe za izradu novog zakona o finansijskom lizingu, koja je formirana na inicijativu Ministarstva finansija, kao i Jedinici za sveobuhvatnu reformu propisa. U Jedinici za SRP su, s druge strane, nedavno poručili da je donošenje novog zakona zapelo zbog toga što je NBS bez zvaničnog obrazloženja odbila preporuku za izmenu zakona o finansijskom lizingu.

Miloš Bingulac, menadžer za nekretnine Unikredit lizinga, kaže za Danas da bi uvođenje finansijskog lizinga u poslove sa nekretninama predstavljalo veliki zamajac za građevinarstvo u Srbiji, pošto lizing može za korisnika da bude jeftiniji u odnosu na kredit, kao i zbog toga što su osim građana i pravna lica veoma zainteresovana za ovakav vid finansiranja nabavke nekretnina.

- Banke uglavnom kratkoročno ulaze u finansiranje izgradnje nekretnina, odnosno dok se stanovi ne prodaju, za razliku od lizing kuća, koje u taj posao ulaze dugoročno, budući da ostaju vlasnici zgrade. To nam omogućava različite aranžmane, dok preduzećima odgovara to što mogu precizno da planiraju svoje troškove i da zadrže likvidnost, a imaju i mogućnost otkupa nepokretnosti - kaže Bingulac.

Prema njegovim rečima, za ozbiljne lizing kuće nije nikakav problem da se poveća obavezni nivo kapitala, jer „samo od Evropske banke za obnovu i razvoj imamo linije vredne više od 30 miliona evra“. Bingulac dodaje da za lizing kompanije nije problem ni da se izjednače regulatorni zahtevi po pitanju procene i upravljanja rizikom između banaka i lizing kuća, ali da oni već sada redovno prave sopstvene procene, koje revidiraju svake godine i da održavaju odgovarajuću adekvatnost kapitala, iako za lizing možda važe nešto blaži zahtevi u odnosu na banke.

- Što se tiče PDV-a od kamata, taj prihod državi donosi veoma malo sredstava, ali je tačno da bankama ne odgovara da dobiju konkurenciju u vidu lizinga - potvrđuje Bingulac, dodajući da bi u slučaju omogućavanja finansijskog lizinga nepokretnosti, lizing kompanije vrlo brzo mogle da počnu sa pružanjem tih usluga „pošto potencijalnih poslova ima“.

Slično njemu, i izvršni direktor Rajfajzen lizinga Ana Ružić naglašava za naš list da bi finansiranjem nekretnina putem lizinga bio uspostavljen ne samo kvalitetniji okvir za razvoj lizing tržista u Srbiji i dalji razvoj građevinskog sektora, već bi se značajan pomak mogao očekivati i u drugim pratećim granama.

- Uvođenje lizinga nekretnina bi proširilo ponudu na tržištu nepokretnosti i samim tim bi uticalo i na smanjenje cene kvadratnog metra - tvrdi Ružić.

Edukacija

Iz Narodne banke Srbije poručuju da je pre uvođenja lizinga nekretnina neophodno edukovati javnost o suštini posla finansijskog lizinga, precizirajući da se zato ne može govoriti o „kupovini nepokretnosti na finansijski lizing“ s obzirom na to da primalac lizinga ne postaje vlasnik nekretnine na osnovu zaključenog ugovora o lizingu, već tek po isteku ugovora i isplati celokupnog duga davaocu lizinga i ukoliko je ugovorena opcija otkupa tog predmeta lizinga. „To znači da, u slučaju raskida ugovora pre njegovog isteka, primalac lizinga ne postaje suvlasnik nepokretnosti srazmerno izvršenim plaćanjima, niti mu se vraćaju izvršene uplate, a nepokretnost se u celosti vraća davaocu lizinga“, dodaju u NBS.

Izvor: Danas

Beograd -- Od 600.000 nekretnina koje poseduje, država mesečno izdaje samo 137, i dobija jedva 20 miliona dinara.

Država u svom posedu ima nepokretnosti vredne 1.400, a pokretna imovina je 680 milijardi dinara

Otkako je počela ekonomska kriza, Republička direkcija za imovinu ima sve više problema da izda državne lokale, čak i u prestonici, uključujući najuži centar Beograda. Kako su nam priznali u Direkciji, sve su češći i zahtevi za smanjenje kirije.

Tako već neko vreme Direkcija ne uspeva da izda osam lokala u Beogradu i jedan u Kikindi. Od 646.060 nepokretnosti, u komercijalnom zakupu je svega 137 lokala, od kojih se mesečno u kasu Direkcije slije oko 19,5 miliona dinara.

Ovaj novac spada u budžetska sredstva i troši se po Zakonu o budžetu, tvrde u Direkciji. Za koje konkretno stavke, nismo uspeli da saznamo.

"Relativno mali broj izdatih lokala posledica je zakonske regulative, kojom je komercijalni zakup poslovnih prostora i tako ostvaren prihod dat lokalnoj samoupravi", stoji u dopisu poslatom redakciji ”Novosti”, koji je u ime Direkcije potpisao pomoćnik direktora Srboljub Panić.

Odgovarajući na naše pitanje kolika je vrednost onoga što država poseduje, Panić navodi da je vrednost nepokretnosti evidentiranih kod Direkcije nešto veća od 1.400 milijardi dinara.

Osim ovoga, Direkcija upravlja i sa 5.290.932 pokretnosti (automobili itd), vrednih više od 680 milijardi dinara.

Ali, ovo je samo knjigovodstvena vrednost tih stvari, koja je niža od tržišne, ističu u Direkciji, i dodaju da se tržišna vrednost utvrđuje u svakom pojedinačnom slučaju.

Poslednji oglas Direkcija je objavila 28. aprila ove godine, kada je ponudila šest poslovnih prostora, dva kancelarijska i stambeno-poslovni objekat u Beogradu, plus jedan poslovni prostor u Kikindi. Raspon cena poslovnog prostora u Beogradu kreće se između pet i 10 evra po kvadratu, a u Kikindi je dva evra.

Tako je, recimo, cena poslovnog prostora od 74,69 kvadrata u samom srcu metropole, u Ulici gospodar Jevremovoj 747 evra mesečno, a kancelarijski prostor u ekstrazoni, u Beogradskoj, od 248,12 kvadrata, 1.737 evra mesečno.

Izvor: B92

Od pet projekata čija se gradnja godinama najavljuje na više od 30 hektara zemljišta na Autokomandi, najverovatnije će 2011. gradnju početi „Delta holding”.
„Delta holding” će, naime, sledeće godine početi zidanje stambenog centra „Siti apartmani” tik uz kompleks stadiona Crvene zvezde.

Kom­panija Miroslava Miškovića morala je da odustane od podizanja dve poslovne kule na 3,3 hektara pored autoputa Beograd–Niš ali ne i od gradnje šoping mola na toj lokaciji, koju sad najavljuje za 2012. godinu.

„MPC propertis” Petra Matića ispao je iz igre kada je nedavno vratio gradu zakupljenih 2,8 hektara na kojima je nameravao da podigne poslovno-komercijalnu četvrt.

Ideje Crvene zvezde i Partizana da obnove stadione i uz njih sagrade i poslovne, trgovinske i zabavne objekte zamrznute su do daljnjeg. Osim planskih dokumenata, oni moraju da čekaju da država odluči kako će ih privatizovati, kome će

foto: Politika

pripasti njihovi stadioni i hoće li biti preseljeni ili će ostati na sadašnjim atraktivnim lokacijama.
Blizina autoputa, centra Beograda i stambenog dela Dedinja, direktna veza do aerodroma, prožetost velikim saobraćajnicama i hektari neizgrađenog građevinskog zemljišta pogodni za različite namene bili su mamac da trka za Autokomandu počne.

Interes da se investitor koji bi gradio poslovni prostor dovede u ovaj deo metropole nazirao se još devedesetih godina prošlog veka. Jedini način da klubovi koji pretenduju na igranje međunarodnih utakmica prate sve zahtevnije Fifine standarde za stadione bio je da nađu ulagača koji bi uz sportski kompleks izgradio i kapacitete na kojima bi on zarađivao. Grad, međutim, nije imao planove detaljne regulacije za ovo područje, koji propisuju šta se i u kojim parametrima sme graditi. A i investitori su bili daleko.

Dok su „večiti rivali” bili u blokadi, na Autokomandi 2004. godine svoju prvu zastavicu pobada Miroslav Mišković. On kupuje 1,1 hektar placa Poljoprivrednog kombinata Beograd, koji seže do Zvezdinih pomoćnih terena. Za taj prostor, između ulice Ljutice Bogdana i Bulevara oslobođenja, „Delta” je zamislila stambeni kompleks „Siti apartmani” na 42.000 kvadrata vredan oko 50 miliona evra, ali gradnju je zakočio, kao i Zvezdi, nedostatak planova detaljne regulacije.

Dejan Racić, generalni direktor „Delta ril estejta”, kaže da čekaju pet godina da dokument bude usvojen. "Plan je prošao plansku komisiju, ali ga Skupština grada nije izglasala jer je odlučeno da se za fudbalske stadione ne donose planovi dok se ne reši status zemljišta na kome su podignuti. Ako je tačno da će komisija dozvoliti da se planovi parcijalno usvajaju, sledeće godine bismo mogli da započnemo gradnju rezidencijalnog kompleksa", objašnjava Racić.

 

Šoping mol uz autoput Beograd-Niš (foto: Politika)

Pribavljanjem još 3,3 hektara na Autokomandi 2005. godine tako što je kupila istoimeno preduzeće za oko 17 miliona

evra, „Delta” je nastavila da osvaja ovaj potes. Ideju da se šire i na susedne parcele pokazali su iniciranjem izrade plana detaljne regulacije dela centralne zone Autokomande. Tim dokumentom je obuhvaćeno najatraktivnije neizgrađeno zemljište na Voždovcu, omeđeno autoputem, Bulevarom oslobođenja i trasom budućeg unutrašnjeg magistralnog poluprstena.

Urbanisti su prepolovili „Deltine” nacrte za poslovne kule od po 40 spratova i šoping mol, tako da su spali na kule od po dvadeset jednog sprata i šoping mol na 185.000 kvadrata. Projekat je zadržao pompezni naziv „Delta planet”. Takvo rešenje podržao je PDR usvojen 2007. godine.

Sledeće godine „Delta” je trebalo da počne da gradi kada joj je Petar Matić zabio klin u zamalo suvereno carstvo na Autokomandi. Matićev „MPC propertis” pobedio ju je u direktnom nadmetanju za 2,8 hektara na koje je Mišković računao kako bi mogao da zida kule i šoping mol. To nije bio prvi slučaj da Matić bukvalno preseca put Miškoviću. Najdrastičniji primer je gradnja šoping mola „Ušće”, većeg i centru bližeg od „Delta sitija”.

Nakon što je „odsekao” „Delta grad”, otkinuo je i komad „Delta planete”. Za to je bio spreman da početnu cenu od 1,7 milijardi dinara podigne na dve milijarde dinara (oko 23 miliona evra), što je u to vreme bila rekordna suma za zemljište. Da bi se osigurao da neće izgubiti, isturio je dve svoje firme, „Plenum” i „MPC propertis”, da se bore na tenderu. „Delta” je završila nadmetanje na trećem mestu, ponudivši 1,9 milijardi dinara.

Miškoviću nije preostalo ništa sem da projekat svede na šoping mol od 120.000 kvadrata, vredan 140 miliona evra. Za razliku od njega, koji je gotovo preko noći izbacio treću verziju glavnog projekta, Matić za ovaj prostor nije imao ni idejno rešenje zamišljenog poslovno-komercijalnog kompleksa na 90.000 kvadrata. To je podstaklo čaršiju da priča kako je placeve uzeo samo da bi napakostio ljutom rivalu.

Ali Autokomanda jeste dovoljno primamljiva velikim investitorima da požure i zauzmu poziciju nauštrb konkurenata. „MPC propertis” nikada nije stigao da razvije projekte. Nedavno je raskinuo ugovor o zakupu obrazloživši povlačenje ekonomskom krizom i time što Generalni plan Beograda ograničava spratnost za tu lokaciju. Tako je „Delta” ostala bez jedinog pravog takmaca na Autokomandi.

Racić kaže da zbog visokih taksa za uređenje zemljišta i trenutne neatraktivnosti poslovnog prostora za sada nisu zainteresovani da se, kada grad raspiše novi tender, ponovo takmiče za placeve koje im je Matić odneo ispred nosa. "Ne odustajemo od „Delta planeta” i ne verujemo da će nas usporiti konverzija prava korišćenja u pravo svojine koja tek treba da se utvrdi. Izvesnije je ipak da ćemo sledeće godine početi gradnju „Delta lenda”, šoping mola u Bulevaru despota Stefana", naglašava Racić.

Crvena zvezda i Partizan teško da mogu Miškoviću predstavljati konkurenciju svojim projektima. Naprotiv, smatraju poznavaoci tržišta nekretnina, pre će eventualni investitori u njihove komplekse morati da brinu kako „Deltini” planovi utiču na njih nego obrnuto. U Partizanu i Zvezdi se sa tom ocenom ne slažu. Prema njihovom viđenju, u velikom gradu ima dovoljno mesta i potrošača za sve.

"Naš projekat ne zavisi od bilo kog drugog u komšiluku. Zvezdin kompleks ima prednosti zato što je spoj sporta i biznisa i ne plašimo se konkurencije. Naša ciljna grupa, više od četiri miliona Srba koji navijaju za Zvezdu, garancija je za uspeh", kaže Andrija Kleut, generalni sekretar Sportskog društva „Crvena zvezda”.
Projekat „Maracija” za Partizanov stadion (foto: Politika)

„Zvezdani grad” Projekat „Zvezdani grad” portugalsko-britanske kompanije „Sonae Sijera” predviđa velelepni stadion sa 62.000 mesta. Do njega bi bio šoping mol na čijem vrhu je zamišljen park. Kompleks na 16 hektara ispunili bi i hotel od 15.000, stanovi na 40.000 i poslovni prostor od 20.000 kvadrata. Stadion bi ličio na kompleks „Dragao” u Portu

Partizanov kompleks je na infrastrukturno nepovoljnijoj poziciji zato što ne izbija na drumove sa više traka. Aleksandar Stepanović, direktor stadiona, to odbacuje uveravanjem da je pristupne ulice moguće proširiti.

Ugledne građevinske kompanije su u poslednjih nekoliko godina obilazile Zvezdu i Partizan. Pitanje je da li su investitori spremni da ulete u najavljene planove, za sada samo idejna rešenja a ne gotove projekte, pre nego što budu sigurni ko će posle privatizacije biti vlasnik klubova i zemljišta. U Zvezdi kažu da su već pola godine u kontaktu sa portugalskim konzorcijumom „Sonae Sijera”, koji bi novac za „Zvezdani grad”, oko pola milijarde evra, obezbedio iz fondova Evropske unije.

Partizan se sa svojim potencijalnim investitorom, švajcarskom firmom „Maraci”, kojem treba 300 miliona evra, nije čuo od prošle godine. Ako projekti budu realizovani, i Partizan i Zvezda navode da nemaju ništa protiv suvlasništva grada nad stadionima, ali preseljenje im je neprihvatljivo. Partizan je i u tom smislu u nezavidnijem položaju jer na Stadion JNA pravo polaže Ministarstvo odbrane, mada se čuje da bi ono bilo zadovoljno i delom kompleksa.

 

 

 

 

Izvor: B92

Godišnji porez na stan od 80.000 evra iznosiće 12.000 dinara

Najnepravičniji od svih poreskih propisa u Srbiji - Zakon o porezu na imovinu potpuno je promenjen i spreman za sednicu Vlade već u četvrtak. Na sve nekretnine ubuduće će se plaćati jedinstvena poreska stopa od 0,4 odsto, saznaje “Blic”. Tako će, primera radi, na stan vredan 80.000 evra vlasnik plaćati 12.000 dinara poreza godišnje umesto 2.000 dinara kao do sada.

Poreska stopa od 0,4 odsto bila je najniža od četiri postojeće po sadašnjem zakonu i primenjivala se na nepokretnosti vredne do šest miliona dinara. Međutim, u 2006. godini 99,7 odsto obveznika platilo porez baš po toj stopi bez obzira na vrednost nekretnine.

Novim zakonom ovakve anomalije, koje su išle u korist pre svega najbogatijih, ispravljene su tako što se porez više neće moći umanjiti i do 70 odsto na osnovu života u domaćinstvu, nego za najviše 10.000 dinara po članu. Po dosadašnjim propisima, poreska osnovica od milion evra mogla je po ovom osnovu da se automatski smanji za nemalih 700.000 evra! Uz to, vlasnik je imao pravo i na smanjenje poreske obaveze opet za 70 odsto na osnovu starosti nekretnine. Novim zakonom ova mogućnost svedena je na maksimalnih 40 odsto.

- Porez na imovinu je izuzetno komplikovan i najdrastičniji primer kako se porezima favorizuju oni koji imaju najvrednije nekretnine. Zato je novi zakon bio prvi korak ka uspostavljanju pravičnog oporezivanja i pošto je gotov naći će se na dnevnom redu prve sednice Skupštine - najavila je juče ministarka finansija Diana Dragutinović.

Cene kvadrata na osnovu kojih je računata obaveza bile su potpune nerealne. Poreska uprava, na primer, u centralnoj beogradskoj opštini Vračar računala je cenu kvadrata 80.000 dinara, (do 1.000 evra), dok se u realnom životu prodaje za 2.500 evra. Oslobođenje za starije od 65 godina koji žive sami u stanu manjem od 65 kvadrata, ostaje i u novom zakonu. Oni će i dalje imati pravo na smanjivanje poreske obaveze i do 75 odsto. Međutim, veći porez ubuduće će plaćati pravna lica koja su do sada plaćala porez na osnovu knjigovodstvene vrednosti nekretnine, što znači da im je ostavljena sva sloboda da štimuju prikazanu vrednost. Interesantno je da u studiji “Poreska politika u Srbiji - Pogled unapred” piše da “podaci o stepenu potcenjenosti prikazane vrednosti nekretnine prevazilaze očekivanja”. Primer je opština Aranđelovac, gde je trećina obveznika prijavila vrednost koja je svega 10 odsto stvarne tržišne. Za istu nekretninu, lokal u centru grada, na primer, fizičko lice platiće mnogo veći porez nego pravno lice. Novim zakonom, pravna lica koja vode poslovne knjige trebalo bi da plaćaju porez na tržišnu, a ne na knjigovodstvenu vrednost.

Izmenjeni Zakon o porezu na imovinu dosta kasni u odnosu na plan zbog usaglašavanja sa novim Zakonom o planiranju i izgradnji.

Koliki porez ćemo plaćati
Poreska osnovica	Porez (1 član domaćinstva)	Porez (4 člana)
500.000	1.960	1.900
200.000	760	700
100.000	360	300
50.000	160	100
25.000	60	50

Izvor: Studija “Poreska politika u Srbiji - Pogled unapred”
*svi iznosi su u evrima

 

Primer obračuna poreza za stan od 90 kvadrata na Vidikovcu
	Stari zakon	Novi zakon
Procenjena vrednost	4.047.901	8.000.000
Amortizacija	43,5%	31%
Poreska osnovica	2.287.064	5.520.000
Iznos poreza	9.148	22.080
Kredit za četvoročlanu porodicu	6.404	10.000
Poreska obaveza	2.744	12.080

Studija “Poreska politika u Srbiji - Pogled unapred”
* četiri člana domaćinstva, svi iznosi su u dinarima

Izvor : Blic.rs