Za sve one kojima predstoji prva kupovina nekretnine a nisu sigurni kako ide cela procedura oko primopredaje, predlažemo mini vodič koji će im ukazati na to šta ih sve čeka.
Pre svega, vrši se poslednja provera koja se obično obavlja na sam dan predaje ključeva. Potrebno je da Kupac dođe u stan gde zajedno sa Prodavcem utvrđuje da li je stan u potpunosti ispražnjen i u stanju koje je prethodno dogovoreno a prethodni stanari iseljeni. Iseljavanje bivših stanara i njihovih stvari organizuje Prodavac obično nekoliko dana pre primopredaje stana.
Nakon polaganja kapare poželjno je da budući vlasnik i aktivno učestvuje u kompletiranju i proveri neophodne dokumentacije, ako treba i po dva puta ako mu se učini nešto sumnjivo pri pregledu papirologije.
Obaveza Prodavca je da na primopredaju stana, uz neophodne pravne akte, donese i potvrde da su izvršene obaveze prema elektrodistribuciji, infostanu, telefonske račune, kao i potvrdu da je izmirena obaveza poreza na imovinu.
Pošto je ustanovljeno da je stan u dogovorenom stanju, Kupac i Prodavac sa advokatom potpisuju a potom i sudski overavaju Ugovor o kupoprodaji. Sledeći korak je odlazak u banku gde Kupac uplaćuje kupoprodajnu cenu stana na devizni ili dinarski račun Prodavca. Nakon toga Prodavac predaje Kupcu sudski overenu izjavu da nema više nikakvih potraživanja prema njemu, a Kupac preuzima kompletnu postojeću dokumentaciju o stanu, potvrde, kao i sve ključeve predmetnog stana. Na ovaj način, Kupac je i zvanično postao stvarni vlasnik stana, pa može slobodno promeniti bravu i početi sa useljavanjem.
Kupac dalje nastavlja sa plaćanjem obaveza ali poželjno je da prethodno prevede na svoje ime račune za električnu energiju, komunalije, porez na imovinu i druge svari i to može učiniti bez prisustva Prodavca, dok je za prenos telefonskog broja potrebno da Prodavac i Kupac odu zajedno u odgovarajuću službu PTT-a uz sudski overene Ugovore o kupoprodaji stana, lične karte i fotokopije obe stavke.
Porez na promet nepokretnosti (prenos apsolutnih prava) iznosi 5% od cene stana navedene u konačnom Ugovoru o kupoprodaji, ukoliko po proceni opštinske poreske službe cena nije niža od tržišne vrednosti nepokretnosti (koju određuje odgovarajuća poreska služba u skladu sa svojim kriterijumima). U suprotnom, odgovarajući poreski organ ima rok od 10 dana nakon podnete poreske prijave da proceni tržišnu vrednost nekretnine. Ukoliko u određenom roku poreski organ ne uspe da ustanovi vrednost stana, za poresku osnovicu uzima se cena navedena u Ugovoru o kupoprodaji.
Dokumenta koja su potrebna za podnošenje ove poreske prijave:
- Formular PP-3
- Fotokopija sudski overenog Ugovora o kupoprodaji
- Original Ugovora na uvid
- Fotokopija dokaza o prethodnom vlasništvu predmetnog stana
Poreska prijava PP-3 se popunjava na ime Prodavca, na čije ime se i određuje porez, a njegov iznos plaća Kupac kao ugovorna strana koja je tu obavezu preuzela Ugovorom.
Poreska Prijava se podnosi najkasnije 10 dana od dana overe Ugovora i to poreskoj službi na čijoj se opštini nalazi nekretnina. Usled probijanja roka, sledi kazna u vrednosti 500-100.000 RSD za fizička, odnosno 2.000-200.000 RSD za pravna lica.
Plaćanje poreza se vrši do 15 dana nakon pristizanje Rešenja na ruke Kupca.
U izuzetnim slučajevima, nakon prihvatanja molbe podnete poreskoj službi, može se odobriti plaćanje određenog poreza u ratama i to se određuje posebnim rešenjem a sa sobom nosi kamatu koja iznosi 50% od visine kamate koja se inače naplaćuje prilikom kašnjenja sa plaćanjem poreza. Oslobađanje od poreza na prenos apslolutnih prava postoji kada je predmetna imovina u državnom ili društvenom vlasništvu (detaljno objašnjenje je u dokumentu Ministarstva fininasija i ekonomije)
Ova poreska obaveza je uslov za upis prava na nepokretnosti u zemljišnim knjigama.
Nakon plaćene poreske obaveze, uplatnica se dostavlja poreskoj službi koja pečatom uprave prihoda overava sve primerke Ugovora o kupoprodaji.
Tek tada se može podneti Zahtev za uknjižbu nadležnom sudu. Tom prilikom se dostavljaju sledeći dokumenti: pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola, overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, zahtev za uknjižbu kao i dokaz o plaćenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila kompletno odrađena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. U slučajevima kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori koji dokazuju prethodno vlasništvo kao i ostavinska rešenja.
Nakon sto ste pretrazili oglase za nekretnine i odlucili se za kupovinu, potrebno je da se drzite ove procedure i preostaje Vam samo da uživate u novostečenoj imovini.
Ivana Vasić
